樓市重磅！四大行公告！事關(guān)存量房貸利率 調整規則是什么？怎么操作？
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- 發(fā)布時(shí)間：2023-09-07 14:40
樓市重磅！四大行公告！事關(guān)存量房貸利率 調整規則是什么？怎么操作？
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【樓市重磅！四大行公告！事關(guān)存量房貸利率 調整規則是什么？怎么操作？】存量首套住房貸款利率下調的落地文件發(fā)出一星期后，國有大行紛紛跟進(jìn)，明確具體操作細則。截至發(fā)稿，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行已先后發(fā)布了《關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調整的公告》《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項的公告》《關(guān)于開(kāi)展存量首套住房貸款利率調整的公告》和《關(guān)于明確存量首套住房貸款利率調整有關(guān)具體事項的公告》，對調整范圍、調整規則、申請方式、調整時(shí)間等關(guān)鍵細節給出明確指引。
存量首套住房貸款利率下調的落地文件發(fā)出一星期后，國有大行紛紛跟進(jìn)，明確具體操作細則。
截至發(fā)稿，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行已先后發(fā)布了《關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調整的公告》《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項的公告》《關(guān)于開(kāi)展存量首套住房貸款利率調整的公告》和《關(guān)于明確存量首套住房貸款利率調整有關(guān)具體事項的公告》，對調整范圍、調整規則、申請方式、調整時(shí)間等關(guān)鍵細節給出明確指引。
問(wèn)題一：哪些個(gè)人住房貸款可以調？
從時(shí)間上來(lái)看，四大行的調整范圍均為2023年8月31日及以前。
從用途來(lái)看——
工行規定：購買(mǎi)住宅的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款；
農行規定：已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
中行規定：已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，且符合以下兩個(gè)條件之一的：1）個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數性質(zhì)為首套住房貸款；2）個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策；
建行規定：已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款；貸款發(fā)放或簽訂合同時(shí)，不符合首套住房標準，但當前借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
在具體情形上，工行明確了何為“首套個(gè)人住房貸款”，包括：
1.原貸款發(fā)放時(shí)滿(mǎn)足所在城市首套房貸利率標準的房貸；
2.房屋購買(mǎi)時(shí)家庭在當地沒(méi)有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；
3.房屋購買(mǎi)時(shí)不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；
4.其他滿(mǎn)足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。
農行則明確了“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”，包括：
1.房屋購買(mǎi)時(shí)家庭在當地沒(méi)有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的。
2.房屋購買(mǎi)時(shí)不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的。
3.其他滿(mǎn)足房屋所在城市首套住房貸款利率標準的存量房貸。對于當地政府目前尚未明確是否執行“認房不認貸”政策的城市，可待當地政策確定后按照《通知》及本公告內容執行。
工行在公告中還特別提出，原則上應為按月足額償還本息的正常類(lèi)個(gè)人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態(tài)，須客戶(hù)歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。
問(wèn)題二：調整規則是什么？
確定當前新發(fā)放貸款利率水平，從時(shí)間來(lái)看，四大行均規定了三種情形：
1、2019年10月7日（含）前發(fā)放的，并且已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款——
工行：最低可調整至相應期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為L(cháng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執行；
農行：利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時(shí)當地首套房貸利率政策下限執行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整；
中行：如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調整為0（即LPR加0個(gè)基點(diǎn)），如貸款利率低于LPR則不調整；
建行：調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。
2、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的、執行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款——
工行：最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執行；
農行：利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時(shí)當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整；
中行：如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為全國下限（即LPR加0個(gè)基點(diǎn)），如貸款利率低于全國下限則不調整；
建行：調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。
3、2022年5月15日（含當日）后發(fā)放的、執行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款——
工行：最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR減20個(gè)基點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執行；
農行：利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個(gè)基點(diǎn)；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個(gè)基點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個(gè)基點(diǎn)或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整；
中行：如當地下限高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調整為全國下限（即LPR減20個(gè)基點(diǎn)），如貸款利率低于全國下限則不調整；
建行：調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR減20個(gè)基點(diǎn)執行。
對于當前執行固定利率或基準利率定價(jià)的存量房貸，四大行均明確，需先由客戶(hù)主動(dòng)向銀行申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關(guān)要求轉換為L(cháng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。
其中，農行進(jìn)一步明確，固定利率貸款轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日為次年1月1日，重定價(jià)周期為12個(gè)月。參考貸款基準利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日和重定價(jià)周期與原合同保持一致。
此外，工行還提示，貸款發(fā)放時(shí)執行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當日）前發(fā)放、當前執行LPR浮動(dòng)利率定價(jià)且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當日）后發(fā)放執行利率不高于LPR減20個(gè)基點(diǎn)的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進(jìn)行利率調整。
問(wèn)題三：怎么操作？
從調整方式來(lái)看，四家銀行均表示，客戶(hù)可以采取協(xié)商變更合同貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式。其中，工行明確，新發(fā)放貸款置換是指由其新發(fā)放一筆貸款，客戶(hù)使用這筆貸款置換存量首套房貸。
工行、農行、中行均明確指出，對于符合條件的客戶(hù)，銀行未來(lái)會(huì )進(jìn)行批量下調。
其中，工行對原貸款發(fā)放時(shí)執行所在城市首套房貸利率政策且當前為L(cháng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸，將主動(dòng)按上述調整規則統一批量調整貸款利率；同時(shí)，原貸款發(fā)放時(shí)執行首套房貸利率標準的存量房貸，工行將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
農行則將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調，無(wú)需客戶(hù)申請。
中行同樣將于2023年9月25日起，對存量首套住房貸款客戶(hù)進(jìn)行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
問(wèn)題四：申請時(shí)間
工行明確，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價(jià)的存量房貸客戶(hù)，可于2023年9月25日起提出申請。其中，2023年10月22日（含當日）前完成申請的，工行將于2023年10月25日對審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
農行明確，當前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標準的客戶(hù)，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登錄農行掌上銀行，自助發(fā)起首套住房利率標準認定申請，線(xiàn)上提交貸款經(jīng)辦行認可的承諾書(shū)、家庭住房套數查詢(xún)結果等相關(guān)證明材料?？蛻?hù)也可線(xiàn)下向貸款經(jīng)辦行提出申請辦理并提交材料。經(jīng)認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進(jìn)行批量調整。2023年10月23日（含）后提出申請的，農行將在10個(gè)工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時(shí)予以調整。
中行明確，對二套及以上房貸且符合調整條件、固定利率或基準利率定價(jià)且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶(hù)，可于2023年9月25日至10月22日（含當日）向銀行提出申請。中行將于10月25日對已受理并審批通過(guò)的進(jìn)行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
建行明確，2023年10月22日（含）前提交的申請，經(jīng)確認符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進(jìn)行統一調整，新的利率即日生效。2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日開(kāi)始審核，于確認符合條件后的當日調整，新的利率即日生效。2023年10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經(jīng)審核確認后當日調整，新的利率即日生效。
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